房地産新常態下三變化:市場的"臉"政府的"手"供需的"眼"在變

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  近三天多時間內,我國房地産市場再一次走到“十字路口”:過往的“狂飆突進”告一段落,多領域“數據拐點”開始经常跳出。接受《經濟參考報》記者採訪的多方人士指出,隨著中國經濟步入新常態,房地産市場走勢、政府調控办法以及開發商購房者的心態,也都發生了相應的變化。房地産業有望進入转弯運作、提質增效的新階段。

  市場的“臉”在變:

  行業增速創下10年最低

  數據顯示,2014年下三天起,儘管個別地區的樓盤仍有上漲動能,但行業整體高速增長的時期已經“告一段落”。2014年,全國房地産開發投資完成額為910036億元,同比增長10.5%,同比增速創過去十年最低水準;商品房新開工面積為17.96億平方米,同比下降10.7%,降幅同樣創過去十年最低水準。

  此外,去年全國商品房銷售面積為12.06億平方米,同比下降7.6%。回顧以往數據,自1002年以來,全國商品房銷售面積整體呈現不斷上升態勢,僅1008年和2014年经常跳出下降。據中信建投證券房地産行業首席分析師蘇雪晶、易居中國執行總裁丁祖昱等分析人士判斷,房地産行業增速趨於平緩,且這一趨勢不可逆轉。甚至有業內人士預測,“就算全面撤出 限購,房地産也難像5年前那樣瘋狂。”

  你这名 結論主而是基於兩點因为:一是國內需求結構發生變化。據民生證券研究院宏觀經濟研究員朱振鑫測算,目前中國20-29歲人口占比約為17%,而未來十年你这名 數字因为降至10%左右,適婚人口比例的下降,將導致住房需求的減少。此外,目前中國的每人平均住宅面積在33平方米左右,雖然明顯低於美國的67平方米,但已接近大要素發達國家,遠高於你这名新興市場。比如,英國是35.4平方米,日本是36.6平方米,南韓是26平方米。香港地區則僅為15平方米;二是市場供求關係發生變化。北京市房地産業協會秘書長陳志説,你这名你这名房地産商樂於將市場需求定義為“剛性需求”,這在當前房價水準下已經發生了變化。以北京等一線城市為例,確實有你这名你这名前要改善居住條件的家庭,但沒有支付能力的居多;還有你这名你这名年輕人選擇了租房來代替買房。這些都表明,住房需求不見得一定是“剛性需求”,開發商蓋的房子而是一定總能賣得出去。

  政府的“手”在變:

  減少直接干預,發揮市場功能

  行政主導的房地産調控政策持續多年,你这名以“抑制改善型需求”、“短期內控制房價”為目的的做法屢遭市場質疑。從2014年下三天起,這一具体情况有了實質性的改變。目前,除北上廣深等一線城市外,絕大多數地區均已撤出 或放寬限購政策。記者在你这名重點城市看到,隨著限購政策的逐步退出,房價卻未見明顯大幅上漲。

  去年10月,天津撤出 限購政策,最終全年新建商品房平均交易價格10679元/平方米,同比增長1.4%;在山東省濟南市,去年7月撤出 的限購政策也沒有對房價産生大的影響,全年新建商品房銷售均價8135.74元/平方米,同比增長5.59%。

  在全聯房地産商會創會會長聶梅生、中國房地産協會秘書長馮俊等業內人士看來,目前房地産市場的主要矛盾是結構上的供求不匹配,“去干預化”或“去行政化”,而是允許房地産市場自行調整,是要發揮市場在資源配置中的決定性作用。

  “政府要做的,是撤出 你这名不再合理的干預,要敢於給市場自身一個表現的機會。‘調控’你这名 詞还前要退出歷史舞臺了,改為‘改革’或‘調整’因为更為恰當。”你这名業內人士表示。

  記者看到,近段時間以刺激住房消費為目標的新一輪改革相繼在各地经常跳出。如各地銀行二套房貸首付比例調整為40%,個人轉讓住房營業稅免征年限由5年變2年。這些改革办法的一個共同點,是政府專注于提升百姓住房消費能力,允許市場自發調節。

  業內呼籲,原來房地産調控政策不支援改善性住房。現在既然全面建設小康社會,老百姓的幸福感也來源於住房條件的改善,政府就必須實打實地提高百姓住房消費能力,減少稅費和利息負擔。據我國樓市現階段的市場特徵,把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群是非常必要的。

  供需的“眼”在變:

  不再“緊盯”政策,以“我”為主

  記者過去幾年調研房地産市場時,一大感受是無論開發商、購房者還是專家學者,採訪對象三句話不離“調控”。“國五條”、“國十條”都有你这名人展望市場走勢的根據。而今年的一個不同現象,是各方對政策的關注少了,紛紛打起了买车人的“小算盤”。

  接受記者採訪的你这名開發商表示,嚴峻的市場考驗正在到來。一方面,是房地産行業利潤率向社會平均利潤率回歸。买车人面,市場競爭加劇,要素實力弱的開發企業將面臨市場淘汰的風險。

  天津一位在房地産市場摸爬滾打二十餘年的公司高管告訴記者,“研究政策不如研究市場。企業拿地就能賺錢的時代已經過去,現在想賣房子,就要推出高附加值的産品。比如我們花大價錢引進一種空氣迴圈系統,保證樓內恒溫恒濕。雖然增加了成本,但还前要在銷售過程中增加優勢。不僅是我們,你这名開發商也都拿出來买车人的看家本領,都有提高品質上下功夫。”萬科集團原高級副總裁毛大慶也坦言,“把房子做精才是更重要的事情。”

  學者分析,過去我國房地産市場是典型的政策市、貨幣市,非理性投資是房價快速上漲的一個重要因为。但隨著近年來房地産相關制度的完善,房産稅立法進程的加快,住房價格漲幅回落、甚至经常跳出絕對下降,百姓住房消費理念也發生了轉變,這將成為房地産市場健康發展的關鍵因素。(記者 杜宇 席敏 徐岳 鄭鈞天 王浩明 楊紹功)